Le montant du loyer est déterminant dans la rentabilité du bien immobilier, lorsqu’on le met en location. Cependant, il n’est pas toujours facile de le déterminer adéquatement. S’il est trop bas, la rentabilité de notre investissement peut être mise en danger, et si au contraire, il est trop élevé, il est possible que nous ne trouvions pas de locataire pour l’occuper. Voici quelques indications qui peuvent aider à trouver le prix juste, d’un bien immobilier locatif.
Plan de l'article
L’achat d’un bien immobilier locatif : un investissement à évaluer
Avant d’acquérir un bien immobilier dans le but de le louer, il faut absolument tenir compte de certaines données, qui permettront de déterminer sa rentabilité future. Elles sont, de manières générales, assez similaires à celles qui nous permettront de déterminer le coût mensuel pour les locataires, tels qu’ils sont décrits ci-bas.
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Bien que l’immobilier locatif soit reconnu comme étant un investissement sûr, il faut tout de même prendre le temps d’évaluer le potentiel du bien recherché. Les sommes nécessaires à l’achat d’un appartement ou d’une maison, nécessitent généralement d’avoir recours à un prêt. Si les retours sur notre investissement sont insuffisants, il est possible que nous rencontrions des difficultés pour son remboursement, ce qui nous mettrait dans une position précaire. Seule une fois la recherche complétée, devrions-nous communiquer avec des spécialistes de financement, tels que Partners Finances, afin qu’ils puissent nous aider à obtenir le prêt immobilier, dont nous aurons besoin pour le paiement du bien.
Comparer avec les autres biens offerts sur le marché
On ne peut analyser la valeur d’un bien sans tenir compte de son environnement. En effet, un bien d’une qualité similaire aura une valeur sur le marché très variable, selon sa situation géographique, et en tenant compte du quartier, de manière plus précise. Il faut donc porter une attention au montant des loyers demandé pour des appartements ou maisons similaires dans les environs du nôtre.
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On utilisera les critères suivants, afin de déterminer le prix le plus juste possible : la situation (près d’une école, d’un hôpital, d’un marché, sur une rue passante ou dans un endroit calme, …), la surface habitable ainsi que la qualité du bien. Ce dernier point est le plus difficile à définir, car son estimation est subjective. Il est donc utile que plusieurs personnes s’interrogent sur la question, afin d’obtenir un consensus au niveau de la comparaison. Car si l’on ne parvient pas à établir un prix juste, le rendement du bien en sera affecté, sans le moindre doute.
Valuer la qualité du logement dans le détail
Le travail de l’acheteur qui cherche à fixer un prix pour le loyer de son bien, est le même que celui d’un agent immobilier, lorsqu’il doit établir une valeur pour un appartement ou une maison. Voici ce qu’il examine, afin d’y parvenir.
Comme nous l’avons mentionné précédemment, le prix d’un bien sera très différent selon sa position géographique. Nous savons tous que le prix d’un mètre carré à Paris est beaucoup plus élevé qu’à Clermont-Ferrand. Le prix d’achat devra donc se refléter dans le prix de location, sinon il sera impossible pour le propriétaire, de bénéficier de revenus additionnels. Mais il faut aussi tenir compte de nombreuses données selon le lieu du bien, dont les services disponibles, la tranquillité et la sécurité qui y règnent.
En second lieu, on doit inclure le coût de la surface habitable. Naturellement, une personne qui loue un T3, s’attendra à payer plus que pour un T2. Cependant, si les pièces sont minuscules, le locataire en tiendra compte dans son jugement valeur/prix.
Un logement refait à neuf pourra être loué à un coût mensuel plus élevé qu’un ancien. C’est d’ailleurs là où il est possible de se démarquer par rapport à d’autres logements similaires, près du nôtre. De plus, si celui-ci est meublé (au goût du jour, bien entendu), sa valeur en sera à nouveau augmentée.
Les services de l’immeuble sont, eux aussi, un facteur déterminant sur le prix exigé. En effet, si un gardien se trouve à l’entrée, qu’on peut accéder aux étages grâce à un ascenseur et qu’il est possible de voir qui est à la porte, par l’utilisation d’un vidéophone, alors tous ces services pourront être monnayés. Cela s’explique du fait que le sentiment de sécurité joue grandement en faveur d’un coût plus grand que pour des biens similaires, moins protégés.
Enfin, le dernier élément qui entre dans le prix, est la consommation énergétique. Les locataires recherchent de plus en plus des biens de Niveau « A », afin de ne pas recevoir des factures énergétiques hors-prix. Il faut donc s’assurer que le bien est bien isolé, lors de l’achat. Sinon, il faudra entreprendre des rénovations énergétiques. Il existe des programmes d’aides financières pour celles-ci, telles que MaPrimeRénov, dont on peut bénéficier.
Conclusion
En conclusion, on peut affirmer qu’un prix erroné, pour la location d’un bien immobilier, peut modifier entièrement l’intérêt de posséder un appartement ou une maison, en tant qu’investissement. Si cela est possible, il vaut donc mieux s’adresser à un spécialiste, avant de fixer le montant du loyer mensuel.
