Lors du démarrage de leur entreprise, il est nécessaire de déterminer le statut des nouveaux locataires en mobilier meublé : celui d’un locataire meublé professionnel (LMP) ou celui d’un locataire en meublé non professionnel (LMNP).
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Plan de l'article
Location non professionnelle meublée (LMNP)
Vous serez uneLocation en Meublé Non-Professionnel si les reçus annuels retirés de l’activité locative fournie par tous les membres de votre impôt familial restent ≤ 23.000€ ET/OR ≤ autres revenus provenant d’actifs.
Le statut d’affitateur dans le meublé non professionnel est l’état le plus répandu et le plus simple. Ce dernier permet d’exploiter ses biens en bénéficiant d’un régime souple et favorable . En effet, la LMNP pourra bénéficier d’avantages fiscaux spécifiques pour les locations meublées, tout en maintenant un certain simplicité des procédures.
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Location meublée professionnelle (LMP) et ses conditions d’accès
Vous aurez le statut de locataire dans meublé professionnellement, si vous remplissez les deux conditions suivantes :
- Le chiffre d’affaires annuel de l’activité locative fourni par tous les membres de votre maison fiscale doit dépasser 23 000€ (frais de location inclus)
- Le revenu de location meublé doit dépasser les autres revenus professionnels provenant de votre impôt domiciliaire
Toute personne qui ne remplit pas ces conditions se verra refuser le statut d’entretoise en mobilier professionnel meublé.
Attention : Auparavant, pour avoir le statut de LMP, il était également nécessaire que l’un des membres de la fiscalité soit inscrit au Registre du Commerce et du Commerce (RCS) en tant qu’Affitateur de mobilier professionnel meublé. Le Conseil constitutionnel, dans sa décision du 8 février 2018, a censuré cette condition de inscription au SCN. Seuls les besoins en revenus doivent maintenant être satisfaits pour bénéficier du statut PMT.
En conséquence, les personnes qui remplissent ces 2 conditions deviennent PMT. Les personnes souhaitant rester au LMNP doivent s’assurer qu’elles maintiennent un revenu corporatif supérieur à celui du loyer meublé ou s’assurer que le revenu locatif fourni reste inférieur à 23 000 euros.
Si les revenus de votre entreprise de location meublée sont inférieurs à 23 000€ par an ou ne dépassent pas les autres revenus provenant de l’actif, vous resterez LMNP.
Exemples :
- 20.000 € de revenus locatifs meublés : Six LMNP
- 24.000 € de revenus locatifs meublés et 30.000 salaires en France : Vous êtes LMNP
- 24 000€ de revenus locatifs meublés et 10€ de salaire en France : Six LMP
Pour les non-résidents, les revenus provenant du loyer meublé doivent être comparés aux autres revenus provenant d’actifs imposables en France, conformément à la législation fiscale française et à l’impôt international des traités.
Caractéristiques de la location meublée professionnelle
Le LMP peut bénéficier d’une exonération partielle ou totale de l’impôt sur les plus-values si l’activité a été exercée depuis plus de 5 ans et si le produit du bien vendu est inférieur à 12 000 euros au cours des deux années précédant la vente.
Si le chiffre d’affaires résultant de la location du bien est inférieur à 90 000€ pour les deux années précédant le transfert de propriété, l’exonération est totale .
Si ce revenu est compris entre 90 000 et 126 000euros, l’exemption sera partielle.
Le déficit de votre entreprise de location est attribuable à votre revenu global. Contrairement à la location meublée non professionnelle, le déficit de votre entreprise de location professionnelle meublée sera alors directement attribué à vos autres revenus.
Théoriquement, vous pouvez retirer vos actifs de la base des IFI en les enregistrant dans les activités du bilan, évitant ainsi toute imposition des IFI.
Toutefois, pour être exonéré des IFI, le revenu généré par l’actif (non revenu) doit être positif et supérieur à celui des autres revenus d’une maison fiscale. C’est difficile lors de la location meublée et nous voulons minimiser ses bénéfices afin de payer le moins d’impôts possible. En outre, même si les conditions de profit et de revenus sont remplies net, le PMT peut ne pas bénéficier de l’exonération des IFI car il possède d’autres actifs, tels que l’employé (concept d’entreprise principal).
Par conséquent, le statut PMT conduit rarement à une exemption relative aux IFI.
Enfin, si le projet de loi sur le financement de la sécurité sociale pour 2021 est adopté, le loyer professionnel fourni assurera une couverture d’assurance sociale ( maladie et vieillesse).
Statut LMP : attention
L’ affirmant en professionnel fourni devrait être soumis à des impôts de sécurité sociale. En effet, le bénéfice net professionnel du LMP (chiffre d’affaires — frais d’exploitation) est fortement imposé selon le seuil atteint (par exemple pour le bénéfice net) professionnel situé entre 30 000 et 100.000€, le LMP est imposé à un montant de 35 -45%).
Avec le statut de locataire professionnel fourni, vous paierez au moins 1,145€ de cotisations sociales, même si vous êtes en déficit.
Sur ce point, le statut de LMNP est nettement plus avantageux, puisqu’il est limité à un taux de 17,2 % sur les bénéfices.
En conclusion
Comme nous l’avons vu dans cet article, le statut de LMP peut sembler très intéressant à première vue. En fait, cela dépend de nombreux paramètres qui devraient être envisagés, y compris dans le cas d’une proposition de vente, de retrait de marchandises ou de la résiliation complète de votre entreprise de location meublée.
Investissement locatif : pourquoi opter pour la location meublée non professionnelle ?
La location meublée professionnelle présente des avantages comme l’exonération totale de l’impôt sur les plus-values pour un chiffres d’affaires de location inférieure à 90 000 euros pour les 2 années avant le transfert de propriété. Par contre, l’obtention d’une exonération des IFI revêt des conditions contraignantes. Également, le loueur de meublés professionnel est soumis à des impôts de sécurité sociale même en déficit.
Pour réussir votre investissement en location meublée, il est recommandé d’opter pour la location meublée non professionnelle ou LMNP. Pour l’obtention de ce statut, il faut que les recettes locatives annuelles soient inférieures à 23 000 euros. De la même manière, les revenus de location doivent être inférieurs à 50% des revenus du foyer fiscal.
L’investissement dans des résidences gérées est particulièrement intéressant quand il est question d’investissement LMNP. Les résidences services aux choix sont l’EHPAD, les hébergements touristiques, la résidence senior, la résidence étudiante et la résidence affaire.
Pour investir en résidence de services, vous devez collaborer avec un exploitant qualifié sur une période allant de 9 à 12 ans. Ce professionnel s’occupe alors du choix des locataires. Il perçoit les loyers et s’occupe du paiement des charges. Il garantit la disponibilité des services pour les locataires comme le ménage et l’entretien, l’accueil, le service de repas, la fourniture de linge de maison…
Quelles sont les promesses de l’investissement LMNP en résidence de services ?
L’investissement LMNP en résidence gérée promeut des nombreux avantages pour le propriétaire. Voilà pourquoi des investisseurs misent sur l’achat dans l’immobilier neuf afin de pouvoir proposer ce genre de service aux locataires cibles.
La location meublée en résidence de services permet au propriétaire de percevoir un loyer mensuel sur toute la période de la durée du bail. L’exploitant doit garantir le versement de ce loyer mensuel quel que soit le taux d’occupation des logements à louer. Il lui revient de gérer efficacement les risques afin d’éviter le déficit.
Pour un investissement à court terme. Le propriétaire peut investir en Censi-Bouvard et profiter d’une réduction d’impôt s’élevant à 11% du prix total de l’immobilier neuf.
Si vous optez pour un investissement LMNP en résidence de services sur le long terme, vous bénéficiez d’un remboursement de la TVA jusqu’à 20% du prix du neuf.
La rentabilité est importante pour l’investissement en location meublée en résidence gérée. Elle est, en moyenne, de 4,5%. Ce taux de rentabilité peut atteindre 7% grâce au bon usage de l’effet de levier. Cela profite autant à l’exploitant qu’au propriétaire.
Par ailleurs, la liquidité des biens LMNP en résidence de services est satisfaisante. Il vous est possible de vendre des lots en l’espace de 60 à 90 jours et à des prix attractifs. Si nécessaire, vous pouvez profiter de ce marché de la revente prometteur.
