Tout savoir sur la SCI familiale

Vous investissez toujours pour assurer un avenir plus serein pour vous et votre famille. Il est donc important de réfléchir à un investissement qui va être bénéfique pour toute la famille. L’immobilier est un secteur très prisé des investisseurs actuellement. Il existe plusieurs types d’investissement immobilier dont la SCI familiale. C’est, en effet, une solution intéressante pour gérer un bien en commun avec les membres de sa famille. Vous désirez tout savoir sur la SCI familiale ? Cet article vous est destiné.

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La SCI familiale, quésaco ?

La SCI familiale ou Société Civile Immobilière familiale est comme son nom l’indique une société créée par des personnes qui ont des liens familiaux qu’il s’agisse de liens de parenté ou de lien par alliance. L’activité principale d’une SCI est la gestion d’un patrimoine immobilier par les membres de la même famille. Il peut s’agir d’une gestion simple ou une mise en location. Mais le plus important est que cette activité ne doit pas être commerciale c’est-à-dire « achat pour revente ».

Les caractéristiques particulières d’une SCI familiale sont donc concentrées autour du fait que c’est une société familiale mais en tant que SCI, elle ne déroge à aucune règle sur le respect de ses obligations légales. En tout premier lieu, la création d’une SCI familiale est conditionnée par la pluralité des associés. En effet, vu le caractère familial de la société, il n’est pas possible de créer une SCI familiale unipersonnelle.(pas comme les SASU, EURL, etc.)

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En général, une SCI familiale est constituée suite à deux types d’événements dans la vie d’une famille :

•         l’héritage d’un bien immobilier après un décès
•         l’achat d’un bien immobilier par plusieurs membres de la famille.

 « La SCI familiale, un bon plan », pour quelles raisons ?

La SCI familiale présente des avantages non négligeables d’où sa qualification de « bon plan » par certains investisseurs. Ces avantages peuvent être d’ordres financiers, fiscaux ou de gestion.

·        Sortir de certaines contraintes de l’indivision

Les avantages financiers d’une SCI familiale concernent avant tout l’exclusion des règles de l’indivision. En effet, cette indivision induit un régime où l’unanimité est requise. Dans ce cas, si l’un des membres de la famille veut vendre le bien en question, vous êtes forcé de le suivre. Si vous souhaitez garder le bien au sein de votre famille, une SCI familiale est intéressante dans le sens où si un associé veut vendre sa part, il n’aura qu’à réaliser une opération de cession de parts sociales. C’est aussi valable dans une situation contraire où vous voulez sortir de l’immobilier sans contraintes.

·        Optimiser l’acquisition et la transmission du bien

Le deuxième avantage d’une SCI familiale est de rendre plus accessible l’acquisition d’un bien commun par deux individus en concubinage ou deux époux avec le régime de la séparation des biens. En outre, la structure de la SCI va faciliter la transmission du patrimoine pour le conjoint dans le cadre d’une future succession (cession, donation, etc.). Cet argument est aussi valable pour les enfants. En effet, la SCI familiale est une solution pour constituer un patrimoine immobilier à vos enfants sans devoir anticiper des fonds pour la succession.

·        Bénéficier des avantages fiscaux de la donation succession

Toujours dans le cadre de la transmission du patrimoine, ce point est un des plus grands intérêts à constituer une SCI familiale. En effet, lors d’une succession, les héritiers doivent payer des droits de mutation et même lors de la donation d’un bien immobilier entre parent-enfant, cette opération est soumise à un abattement de 100000€. Dans le cadre d’une SCI familiale, vous pouvez céder vos parts du bien petit à petit (par exemple tous les quinze ans) pour éviter à vos héritiers de supporter ces charges. Attention toutefois à ne pas dépasser le plafond de 100000€ à chaque donation.

·        Utiliser le démembrement pour répartir les pouvoirs sur le patrimoine

Cet argument est très intéressant si votre objectif final est la transmission d’une partie du bien. En effet, chaque membre de la famille peut avoir des attentes différentes par rapport au patrimoine (jouissance des lieux, perception de revenus locatif, etc.). En organisant de façon optimale les droits et pouvoirs de chaque associé entre les nus propriétaires et les usufruitiers, la SCI familiale permet de répondre aux attentes de chaque associé pour une indivision stable.

·        Faciliter la gestion du patrimoine immobilier

Un patrimoine immobilier implique une lourde charge de gestion : entretien du bien, obligation fiscale, paiement des charges, exploitation du bien, etc. La gestion des relations familiales peut être tendue dans le cadre de ces opérations. L’intérêt de la SCI familiale est la nomination d’un ou plusieurs gérants qui se chargeront d’assurer la gestion du bien. Un gérant unique extérieur à la société familiale serait un choix avisé pour préserver les liens familiaux.

La SCI familiale, des inconvénients ?

Les inconvénients de la SCI familiale sont principalement constitués du fait que c’est une société et que par conséquent, elle implique le mode de fonctionnement d’une société à savoir les démarches de constitution, les obligations comptables, la responsabilité des associés par rapport au passif, la tenue des AGO et AGE pour les décisions…

·        Démarches de constitution

Les démarches de constitution d’une SCI familiale sont considérées comme inconvénient ici car elles peuvent être longues et coûteuses par rapport à une indivision classique.

·        Obligations comptables

Toujours comme dans toute société, une SCI est tenue de tenir une comptabilité régulière et à jour selon le régime d’imposition où elle est affiliée. En général, les SCI familiales sont soumises au régime de l’Impôt sur le Revenu.

·        Responsabilité des associés

Les associés d’une SCI familiale sont tenus à une responsabilité illimitée mais non solidaire par rapport au passif de la société. En termes concrets, si la société n’arrive pas à payer ses dettes, les créanciers peuvent saisir les biens des associés. Par contre, cette éventuelle saisie sera évaluée au prorata des parts sociales détenues par chacun des associés.

·        Tenue des Assemblées Générales

La tenue des Assemblées Générales Ordinaires à la clôture de chaque exercice et des Assemblées Générales Extraordinaires pour les décisions importantes comme la révocation du gérant peuvent être des freins pour les membres d’une famille dans la création d’une SCI familiale.

La SCI familiale : quelles sont les démarches de création ?

Les démarches de création d’une SCI familiale ne dérogent pas aux démarches de création classiques d’une société à savoir :

•         La rédaction des statuts
•         La constitution du capital social
•         La publication dans le journal d’annonce légal
•         La constitution du dossier d’immatriculation
•         L’immatriculation au greffe du Tribunal de commerce

Il est bon de savoir qu’il n’y a pas de montant de capital minimum pour constituer une SCI familiale. En d’autres termes, 1€ de capital suffit. Mais, vous devez vous posez des questions sur votre projet immobilier pour constituer un capital qui assure votre crédibilité pour une éventuelle demande de financement.

Et combien coûte la création d’une SCI familiale ?

Comme déjà cité dans les inconvénients, la création d’une SCI familiale a un coût. Pour définir un budget « cout creation SCI » dans votre projet d’investissement familial, vous devez tenir compte des éléments fixes dans le coût fixe de création de la SCI familiale et voir au niveau des éléments variables les options qui seraient les plus avantageuses pour vous et vos futurs associés.

·        Eléments fixes du coût de création d’une SCI familiale

Les éléments fixes dans le coût de création d’une SCI familiale sont le droit de parution dans le JAL et les frais d’immatriculation au greffe du Tribunal de commerce. En effet, ce sont des dépenses obligatoires que vous pouvez anticiper aisément sans vous poser trop de questions.

Droit de parution dans le JAL

Faire paraître une annonce dans un journal d’annonce légale est une étape incontournable de la création de société. En effet, c’est ce qui va permettre de porter la création de la société à la connaissance du tiers. Un tarif forfaitaire de 189€ HT est appliqué en France métropolitaine contre 222€ HT pour La Réunion ou Maurice.

Frais d’immatriculation au greffe du Tribunal de commerce

L’autre élément fixe dans la constitution d’une société est la somme que vous allez verser au greffe du tribunal de commerce au moment de l’immatriculation de la SCI familiale. Ce montant de 88,29€ est composé de : 8,03€ de coût de dépôt d’actes, 21,41€ de frais de déclaration des bénéfices effectifs et de 58,85€ d’émoluments du greffe.

·        Eléments variables du coût de création d’une SCI familiale

Les prochains éléments de coût varient en fonction de l’option que vous allez choisir dans vos démarches de création de votre SCI familiale.

Rédaction des statuts

La rédaction des statuts est l’étape cruciale à toute création de société. Vous avez plusieurs choix pour rédiger vos statuts avec des coûts différents. Vous pouvez le faire vous-même ce qui vous permettra d’économiser de l’argent. Par contre, ce n’est pas très recommandé si vous n’êtes pas un professionnel car la rédaction des statuts nécessite une précision pour éviter les interprétations.

Vous pouvez aussi vous rapprocher d’un avocat, d’un notaire ou d’un expert-comptable pour rédiger vos statuts. Dans ce cas, vous devez prévoir un budget entre 1500€ à 2500€ en fonction du prestataire. Enfin, vous pouvez rédiger vos statuts via des plateformes en ligne à des prix plus abordables. A titre indicatif, Legalstart propose une tarification à 189€ pour la rédaction des statuts et la génération et la publication d’une annonce dans un JAL.

Dépôt du Capital social

Enfin, mais pas des moindres, vous avez les frais relatifs au dépôt du capital social. Déjà tout va d’abord dépendre du montant du capital social que vous allez fixer (à partir de 1€). Ensuite, les frais vont aussi varier d’un dépositaire à un autre. Dans une banque traditionnelle, vous avez l’avantage de payer 0 frais de dépôt par contre vous supporterez les frais d’ouverture et de gestion de compte.

Si vous choisissez une banque en ligne, les frais de dépôt de capital social sont entre 70€ et 100€ HT et si vous choisissez de déposer vos fonds chez le notaire, les frais s’élèveront à environ 100€ HT.

En cas d’apport en nature (bien immobilier), vous devez aussi prévoir des droits de mutation (5% de la valeur du bien) et des droits d’enregistrement à hauteur de 125€. Il ne vous reste plus qu’à faire la somme de chaque élément qui vous correspond pour avoir votre coût de création d’une SCI familiale.

La SCI familiale : comment gérer les relations entre associés ?

La création d’une SCI familiale permet de réunir les membres d’une même famille dans la gestion et l’acquisition de biens immobiliers. Toutefois, comme toute entreprise, elle doit être gérée avec attention pour éviter les conflits entre associés qui peuvent nuire à son bon fonctionnement. Dans cette section, nous allons aborder la question cruciale de la gestion des relations entre les différents associés.

Tout d’abord, il faut savoir que chaque membre participant à une SCI familiale dispose des mêmes droits et obligations en matière de décisions importantes liées à l’entreprise. L’accord unanime des associés est donc nécessaire pour certaines décisions importantes telles que l’affectation du résultat annuel ou encore la cession de parts sociales.

Pour faciliter les prises de décisions et éviter tout blocage au sein de votre SCI familiale, il est fortement recommandé de définir clairement dès le départ le rôle et les prérogatives de chaque investisseur. Cette étape peut se faire sous forme statutaire ou par un autre document formalisant ces règles internes édictées par vos soins. Vous pouvez ainsi opter pour une répartition spécifique en termes financiers (à hauteur du capital apporté notamment), mais aussi en termes opérationnels : qui s’occupe de quoi ? Selon quel calendrier ? Qui prendra telle ou telle décision ?

Afin d’assurer une bonne communication au sein des dirigeants familiaux et prendre rapidement toutes les mesures nécessaires quant aux affaires courantes, il faut des réunions régulières de l’ensemble des associés. Ces échanges permettront d’évaluer la situation financière de la société, de faire part des projets à venir et de prendre les décisions nécessaires pour développer l’entreprise.

Il est aussi recommandé d’éviter toute forme d’injustice ou favoritisme entre les membres. Effectivement, il est indispensable que chaque participant soit traité avec équité et transparence en ce qui concerne les droits dans le cadre du fonctionnement de la SCI familiale.

Pour tout litige potentiel entre associés familiaux sur certains sujets majeurs (par exemple, une vente d’un bien immobilier), il peut être judicieux, voire obligatoire selon votre cas précis, tant au niveau juridique qu’à celui de vos relations personnelles, de recourir aux services d’un tiers professionnel tel qu’un médiateur ou un arbitre. Ces derniers vous aideront à négocier des accords amiables et faciliteront grandement les prises de décisions difficiles.

Une solution envisageable afin que chacun connaisse ses droits et obligations dans cette organisation complexe consiste à passer par une convention intra-associative. Cette dernière a pour objectif d’organiser les rapports entre tous les co-investisseurs. Elle doit contenir toutes les dispositions utiles concernant notamment : (i) le rôle affecté à chaque investisseur familial ; (ii) la prise en charge financière des charges relatives à la SCI familiale ; (iii) les modalités de cession ou transmission des parts sociales. Bien entendu, cette convention est personnalisable en fonction des besoins et objectifs de chaque famille investisseur.

La SCI familiale : comment gérer la transmission du patrimoine familial ?

La SCI familiale est un outil de transmission efficace pour le patrimoine familial. Effectivement, elle permet aux membres d’une même famille de se regrouper autour d’un projet commun et ainsi transmettre des biens immobiliers de génération en génération.

Vous devez bien préparer la transmission du patrimoine afin que celle-ci se fasse dans les meilleures conditions possibles. Il faut noter que la SCI familiale peut être une solution judicieuse pour optimiser sa succession dans la mesure où chaque associé peut transmettre librement ses parts sociales à ses héritiers ou faire don à ces derniers via donation-partage.

En optant pour cette forme juridique, vous pouvez aussi bénéficier d’avantages fiscaux non négligeables, notamment l’exonération partielle ou totale des droits de mutation comme cela a été évoqué précédemment. Cela permettra donc une meilleure rentabilité lorsqu’il s’agit, par exemple, d’hériter d’un immeuble locatif dont on souhaite assurer durablement la gestion collective entre plusieurs générations familiales.

D’autre part, vous devez penser au cas particulier où un associé décède sans avoir rédigé son testament ni désigné les bénéficiaires qui recueilleront sa quote-part suite au décès. Dans ce cas-là, le droit français prévoit que cette dernière soit léguée aux descendants directs (enfants et petits-enfants). Si l’associé n’a pas eu d’enfant ou petit-enfant vivant au jour du décès, alors c’est le conjoint survivant qui récupère sa part. En l’absence de conjoint et d’héritier réservataire, la loi prévoit que cette quote-part sera transmise aux parents les plus proches de l’associé décédé.

Vous devez cependant accomplir des formalités administratives complexes. Il est donc recommandé de se faire accompagner par un professionnel compétent (notamment un notaire) pour évaluer au mieux votre situation personnelle et mettre en place une stratégie patrimoniale adaptée à vos besoins familiaux.